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INFORME ESPECIAL

Inmobiliarias, con precios "por el piso" y una crisis "que no tiene techo"

La Brújula 24 analizó el desesperante presente del sector. La realidad del rubro en Bahía y la región. El impacto de la nueva Ley de Alquileres. Y cómo la pandemia desvanece las posibilidades de un resurgimiento gracias al turismo.

Imagen ilustrativa
Por Leandro Grecco, redacción La Brújula 24
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El año en curso quedará en la memoria de todos. Motivos sobran y ver la luz al final del túnel es el anhelo del mundo entero que ni en la peor de las pesadillas imaginó que un virus podía influir en lo cotidiano, al punto de poner en peligro la vida propia y de los afectos.

Sin embargo, el mundo sigue girando y el desafío de supervivencia pone a prueba a la raza humana que convive a diario con la disyuntiva entre tratar de no modificar las conductas previas a la pandemia y salir a la calle a buscar el sustento diario y, a su vez, toparse con una enfermedad en apariencia inofensiva, pero capaz de dejar secuelas imborrables.

Las diferentes actividades viven los embates de una crisis que no tiene fecha de vencimiento en el corto plazo. En el medio, aquellos que vieron cómo su fuente de empleo explotaba en mil pedazos, otros supieron reinventarse y una pequeña minoría pudo capitalizar la furibunda aparición del coronavirus.

Uno de los rubros que fue víctima de esta bofetada es el inmobiliario, un sector que ya tambaleaba antes de mediados de marzo último y que aún soporta los golpes de gracia que el presente le aplica con rigor y sin piedad.

Foto: Pablo Noir - La Brújula 24.

Inquilinos que hacen malabares para cumplir con el pago del alquiler, propietarios que perdieron una renta, valores en baja por la devaluación del peso, falta de políticas que alienten la construcción y el turismo que difícilmente traccione para que los agentes que administran propiedades encuentren agua en el desierto.

La Brújula 24 tomó contacto con distintos referentes del sector inmobiliario, de Bahía Blanca y la región, para conocer el impacto de un problema que, paradójicamente, “no tiene techo”.

"Propiedad que no se acomoda a los nuevos valores, pierde el tiempo"

Un panorama de lo que acontece en la ciudad lo brindó el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca, Mariano González Carrasco, quien, en una nutritiva conversación con la redacción de este medio desentrañó la problemática que intenta sortear el sector, mostrándose esperanzado de cara al futuro, entendiendo que la historia marca diferentes contextos críticos en los que esta actividad logró un resurgimiento.

“En lo que respecta a las ventas venimos de un receso muy importante; producto de eso y sumado a otros factores es que los precios se han acomodado (hacia abajo y siempre en dólares) lo que permitió que el mercado recién ahora comience a reactivarse, aunque dando pasos muy pequeños”, abrió el juego González Carrasco, al momento de describir el día a día del rubro.

Luego, sostuvo que hoy, solo en lo que respecta a precios acordes a las nuevas reglas y en el siguiente orden, “tenemos una aceptable venta de terrenos porque el precio de la construcción en dólares está en uno de los valores más bajos históricos y viviendas con muchas permutas”, al tiempo que reconoció que el rubro comercial e industrial permanece a la espera de una ráfaga de viento a favor para despegar: “De todas maneras aquel que estaba con los dólares bajo el colchón, con la cotización que tenemos desde el miércoles pasado, los está sacando y con la intención de hacerlos valer y buscar oportunidades que ya están apareciendo porque a la fecha existen precios mínimos en moneda estadounidense que hace un tiempo parecían impensados”.

“El principal inconveniente con las tasaciones radica en que quienes las solicitan se ubican en valores en dólares que promedian un 30% menos, con respecto a los de hace un año. Luego de brindar ese informe de tasación, esa misma persona compara su propiedad con otras publicadas en el mercado que todavía no están actualizadas y es allí donde se produce esa falta de sincronía, porque entiende que está por debajo del valor de referencia”, destacó uno de los representantes de la Cámara en la ciudad.

Por tal motivo, planteó una recomendación a aquellos que buscan involucrase en el negocio inmobiliario dentro del contexto actual: “Particularmente, a los clientes les sugiero que comparen con las operaciones ya concretadas en los últimos meses, restándole importancia a la oferta que está publicada”, poniendo un ejemplo didáctico: “Sobre diez operaciones de los últimos dos o tres meses, se ratifica ese 30% promedio de baja. Por eso considero que propiedad que no acomoda su precio, seguirá perdiendo el tiempo”. En ese mismo sentido volvió a poner el foco en las operaciones previas a esta última semana donde el dólar fue noticia en Argentina.

“Luego de la tasación, el dueño compara con otras propiedades publicadas que no actualizaron sus valores y sienten que están por debajo del valor de referencia”

Luego, González Carrasco analizó la nueva Ley de Alquileres, enfatizando que en Bahía Blanca no han implicado grandes cambios que generen otros rumbos: “Las rentas se acomodaron muy bien a los tres años y al ajuste anual. Todo lo que sume reglas claras siempre ayuda. Quizás el único punto que genera incertidumbre tanto para el propietario como para el inquilino es el famoso ajuste anual por un índice que todavía no sabemos como resultará dentro de 12 meses. El inquilino no sabe cuanto pagará y el propietario no sabe cuanto cobrará”. 

Foto: Pablo Noir - La Brújula 24.

“Es un porcentaje muy bajo el de las personas que han retirado su propiedad de alquiler para ponerla a la venta. El gran impacto de esta nueva legislación tuvo lugar en la Ciudad de Buenos Aires donde se produjeron fuertes subas de precios locativos (se habla de un 19% desde la nueva Ley) e incluso algunas propiedades se volcaron al alquiler por día, teniendo en cuenta que en CABA existe mercado para esa modalidad”, agregó.

Por último, consideró que para darle un impulso al sector sería menester la creación de programas por parte del Estado: “Las políticas que alienten a una reactivación del mercado siempre son necesarias y bienvenidas. El estímulo de la construcción históricamente ha generado buenos resultados tanto en lo que respecta al punto de vista laboral como el económico. Sin ir mas lejos, los créditos hipotecarios, el Procrear o ayudas a la construcción correctamente aplicadas, siempre generaron movimiento, impactando en variados sectores de la sociedad”.

Monte Hermoso, entre la incertidumbre y la cuenta regresiva al verano

Monte Hermoso tiene, quizás, la lupa más grande si se refiere a la época del año que lentamente se aproxima. Una ciudad netamente turística, se mostró férrea para proteger el equilibrio sanitario, imponiendo estrictas restricciones en su único acceso. Así es como se erigió en uno de los distritos con menor presencia de COVID-19, registrando casos muy aislados que lejos estuvieron de ocasionar brotes.

Sin embargo, las semanas transcurren y la “pandemia económica” acecha al no aparecer una vacuna en el horizonte más cercano. Es allí donde la pandemia se convirtió en un dolor de cabeza para el sector inmobiliario, que tiene preparado el cuchillo y tenedor, la servilleta debajo del cuello, pero el plato totalmente vacío.

La Brújula 24 contactó a Javier Piñero, uno de los máximos referentes del rubro en la localidad balnearia, quien a su vez consensuó con una docena de colegas la postura en relación a esta crisis inédita en la historia: “La actividad inmobiliaria se paralizó completamente desde que se impuso la cuarentena, y hasta la fecha, dado que el destino está cerrado al ingreso de no residentes desde entonces. Los primeros dos o tres meses no se sintió tanto aquel receso absoluto, a raíz de que siempre después del verano todas las actividades del sector contaban con las reservas de lo trabajado en la temporada”.

“No obstante, empezó a preocupar la imposibilidad de concretar ventas, operaciones que históricamente empiezan a concretarse a partir del otoño, producto de que nadie podía entrar a revisar ni a abrir las propiedades para mostrarlas”, sostuvo Piñero, quien continuó con un repaso cronológico del fátidico 2020: “Luego, se le sumó que tanto vacaciones de invierno como ahora la primavera, también se perdieron, por lo cual sumado a la problemática por la falta de ventas, podemos decir que son varios los casos de facturación cero”.

Fuente: Monte Hermoso Alquila.

Más allá de este turbulento escenario, aclaró que hubo algunos osados interesados en “tantear” precios y posibilidades, optimistas que imaginan un verano sin restricciones: “La demanda estrictamente hablando, ha sido incompleta, pues se ha materializado solo en llamados y consultas a través de los medios digitales, pero como los hipotéticos clientes no han podido acercarse para ver ni revisar in-situ las propiedades, salvo excepciones, no logran concretarse operaciones por esa imposibilidad de cumplir el paso fundamental para una compra-venta de inmueble”.

“Las ventas en este período han sido mínimas, de algunos terrenos baldíos que no requieren revisación y con un par de fotos un comprador a distancia puede ver lo que está comprando, y algún inmueble ya edificado, pero el índice comparativo está muy lejos del movimiento de ventas normal para esta altura del año”, mencionó, con cierto tono de lógica resignación.

“Por la restricción de acceso, los posibles clientes no han podido acercarse para revisar in-situ las propiedades y por eso no se logran concretar las operaciones”

Y se aventuró trazando un vaticinio, aunque con mucha cautela: “A la fecha, la temporada sigue siendo una total incertidumbre. Depende exclusivamente de la decisión gubernamental, para que recién luego los operadores turísticos que trabajamos con reservas anticipadas (inmobiliarias, hoteles, cabañas, entre otros), podamos salir recién a tomar reservas, apoyados en la información oficial.

“Hasta tanto eso no ocurra, no habrá oferta de ningún tipo. Y si no hay temporada, creo que este contexto afectará inexorablemente al destino, pues luego deberá esperarse un año para recuperar los ingresos, y obviamente, todo hace pensar que mucha gente se quedará en el camino”, cerró Piñero.

Dueños de complejos de la comarca serrana "le encontraron la vuelta"

Si a turismo se refiere, por una cuestión de temporadas y calendario, la comarca serrana se privó de hacer una diferencia y seguir estableciéndose como una zona elegida incluso por turistas que llegan de Capital y Gran Buenos Aires. A eso se le suma la retracción en cuanto a las operaciones de venta que coincide con otros puntos de la Provincia. Sin dudas, es Sierra de la Ventana y alrededores la ciudad más castigada.

Mariela Bentosela, de Inmobiliaria Tornquist, colegidada martillera y corredora pública nacional expuso una minuciosa radiografía del presente: “El rubro se encuentra inestable, complicado. No se tienen valores de referencia para cotizar las propiedades. Aquellos que cuentan con el dinero optan por ahorrarlo porque no saben qué va a pasar”, y enfatizó ante la consulta del cronista de este medio digital: “Los que aspiran a vender se resisten a bajar el valor del inmueble porque sienten que están perdiendo, cuando en realidad la caída de los precios está asociada con el valor dólar, por la devaluación de la moneda nacional. Esto provoca que las cotización bajen hasta un 30% con relación a meses atrás”.

“Se nos está tornando muy difícil que los propietarios comprendan esta ecuación para contribuir a un resurgimiento de la cadena de ventas. Aquello que antes se ubicaba en el orden de los 50 mil dólares, hoy cayó a USD 35 mil”, ejemplificó Bentosela, quien fue tajante sobre el escenario coyuntural: “La realidad es que lo que se vende hasta ahora es lo que se adecuó a las demandas del mercado. El que tiene los billetes norteamericanos en mano son los que pueden hacer mejores negocios”.

Fuente: Noticias Radio Reflejos.

Después de explicar que la estrategia de venta para esta nueva etapa que tocará transitar una vez que el coronavirus quede en el pasado, estará íntimamente ligada con el asesoramiento que se le pueda brindar a los propietarios en cuanto a los valores de venta de los inmuebles, advirtió que “lo más importante es establecer un precio justo para que ninguna de las partes, incluso las inmobiliarias, pierda el tiempo. Aquel que se adapte, podrá seguir trabajando en el sector, de lo contrario le será muy difícil poder prevalecer”.

“Solo se vende lo que se adecuó a las demandas del mercado. El que tiene los billetes norteamericanos en mano son los que pueden hacer mejores negocios”

Y se sumergió en uno de los “caballitos de batalla” de los amantes de la tranquilidad montañosa y el clima tan particular de aquellas latitudes: “Como todos saben, desde fines de marzo acá no existió el turismo, ni siquiera en vacaciones de invierno. Lo que sí varió fue la modalidad de alquileres, algunos complejos rentaron sus espacios por día y buscaron como alternativa los contratos de tres meses para aquellos que se alojaran de forma permanente. Con eso, solventaron los gastos fijos y de otro modo hubiera sido netamente ir a pérdida”.

“Muchos de los empresarios que pueden ofrecer esta posibilidad de los 90 días de alquiler debieron adaptar sus instalaciones, con medidas adecuadas de protocolización. Por eso, la oferta se redujo de forma ostensible porque no todos los complejos esta región podían cumplir punto por punto con todo lo establecido sanitariamente en este contexto de pandemia”, cerró Bentosela.

El sector inmobiliario de Punta Alta y Pehuen Co, ante el desafío de subsistir

Por último, en el partido de Coronel Rosales el panorama no difiere de manera sustancial. Punta Alta como ciudad cabecera también padece la recesión y, si bien el tan esperado despegue aparece cada vez más cerca, la angustia se apodera de aquellos que depositan sus esperanzas en invertir en bienes raíces.

A eso hay que sumarle el sinfín de interrogantes que circulan en torno a los operadores que contaban con generar dividendos con sus propiedades en Pehuen Co y que por la “bendita pandemia” pierden referencias, a sabiendas de que la situación sanitaria es la que rige, dejando en segundo plano las aspiraciones individuales.

Desde la Inmobiliaria Marcos, una de las más influyentes en el distrito, admitieron que “veníamos de un escenario donde el nivel de ventas durante el año pasado fue menor respecto al anterior. Los primeros tres meses de 2020 mantenían el mismo ritmo, pero con el inicio la pandemia, el mercado prácticamente quedo paralizado. Estimo que el nivel de ventas debe haber bajado al 50% o más”, sin embargo, reconocieron que “en la actualidad y con la flexibilización de la cuarentena, la cantidad de consultas aumentó, y si bien el nivel de operaciones es más lento que en otros años, estamos concretando algunas”.

Paralelamente, Fernando, quien al igual que González Carrasco tomó el legado de su padre, estableció un perfil del cliente que apuesta a ladrillos y el techo propio: “El segmento de gente mayor que dispone un ahorro prefiere la inversión en propiedades; los más jóvenes se interesan por los terrenos, teniendo en cuenta que los valores de construcción están por debajo de los valores históricos. Y se desplazó algunos kilómetros, a las acogedoras aguas de Pehuen Co: “En el segmento terrenos, también aumentaron las consultas y hasta concretamos varias ventas, quizás por la imposibilidad de viajar a otros destinos más lejanos”.

Fuente: Visitá Pehuen Co.

“No hemos tenido casos de propiedades que estén en venta y decidan alquilarlas. Por lo general, la decisión de vender suele ser definitiva y un contrato de locación hoy en día tiene un mínimo de tres años, lo cual puede en algunos casos condicionar la idea inicial, en tal caso volvemos a conversar con el vendedor las condiciones para adecuar el valor a los precios de mercado actuales, si la concreción de la venta se torna demasiado lenta”, añadió en otro segmento de la charla con este medio.

“La gente mayor que dispone un ahorro prefiere la inversión en propiedades; los más jóvenes se interesan por los terrenos”

A partir de las nuevas reglas de juego que se perfilan no solo por la pandemia, sino también desde el punto de vista legal, recalcó que “en el caso de alquileres, hemos tenido cambios muy significativos en lo que va del año. En principio, el congelamiento de valores y opción de no abonar el alquiler de abril a septiembre inclusive, teniendo el inquilino que abonar la deuda generada a partir de octubre, lo cual vence a fin de septiembre, y la nueva Ley de Alquileres nos puso a prueba para adaptarnos a los cambios fueron muy repentinos y mediar entre las partes (propietario e inquilino) no ha sido sencillo para nosotros.

“Respecto a acuerdos informales en materia de alquileres, por lo que nos comentan los clientes que vienen a consultar, suelen ser propuestas que no siempre se concretan. Los inquilinos suelen estar al tanto de las condiciones actuales de los contratos”, sostuvo, e inmediatamente manifestó que 2l alquiler es de primera necesidad y muchos suelen aprovechar el apuro del futuro inquilino; “es por eso que recomendamos que contraten con Inmobiliarias colegiadas, las cuales estamos encuadradas dentro del marco de la Ley y ajustadas a la misma. “Por último y volviendo nuevamente a la realidad de Pehuen-Co en lo referente a alquileres, Marcos rememoró que “para esta época, en años anteriores teníamos mayor cantidad de consultas y de diferentes lugares del país. Hoy prácticamente no recibimos llamados. Creemos que la gente está esperando cómo evolucionan las restricciones. El turismo local será para los habitantes de la zona (Bahia Blanca, Punta Alta y alrededores), ya que nadie sabe si será posible viajar al exterior y en caso de que exista la chance, el riesgo de contagio hace esa variable se desvanezca”.


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