Desalojo "exprés": qué cambiaría para propietarios e inquilinos si el proyecto se convierte en ley

El Senado dio media sanción al proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, una iniciativa que introduce modificaciones en los procesos de desalojo de inmuebles urbanos y rurales y que ahora deberá ser tratada por la Cámara de Diputados para convertirse en ley.

Uno de los principales cambios es que las acciones de desalojo pasarían a tramitarse mediante un juicio sumarísimo, un procedimiento judicial más breve que el utilizado habitualmente. Además, no solamente los propietarios podrían iniciar el reclamo, sino cualquier persona que pueda acreditar un derecho o interés legítimo afectado por la ocupación de un inmueble.

En los alquileres destinados a vivienda, el propietario deberá intimar de manera fehaciente al inquilino antes de demandarlo por falta de pago. El plazo otorgado para regularizar la deuda no podrá ser inferior a 10 días corridos desde que se recibe la intimación.

La notificación podrá realizarse en el domicilio establecido en el contrato, tanto físico como electrónico, y será considerada válida incluso cuando el locatario se niegue a recibirla o no pueda concretarse por circunstancias atribuibles a él.

Vencido el plazo de pago o finalizado el contrato por cualquier causa, el inquilino deberá devolver el inmueble. Si no lo hace, el propietario podrá iniciar el proceso judicial mediante el procedimiento más breve contemplado por la legislación.

El proyecto también regula la devolución de las llaves. El propietario no podrá negarse a recibirlas ni imponer condiciones para hacerlo. Si esto ocurre, el inquilino tendrá la posibilidad de consignarlas judicialmente y, bajo determinadas condiciones, dejará de acumular alquileres y obligaciones accesorias desde que notificó formalmente su intención de entregarlas.

Otro de los puntos centrales es la posibilidad de disponer la entrega inmediata del inmueble en situaciones de ocupación precaria o intrusión. El juez podrá ordenar la restitución cuando considere verosímil el derecho invocado por quien inició la demanda y se cumplan las garantías previstas en el procedimiento.

También se contempla un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas en determinados conflictos vinculados con cambio de destino del inmueble, deterioro, realización de obras perjudiciales o utilización abusiva de la propiedad. Durante esa instancia deberán identificarse los ocupantes.

La propuesta incorpora, además, resguardos para situaciones de vulnerabilidad. Cuando entre las personas alcanzadas por el desalojo haya menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, deberán intervenir los organismos de protección correspondientes y el Ministerio Público Tutelar.

En esos casos, el juez podrá conceder un plazo de hasta 10 días para procurar una alternativa habitacional transitoria antes de concretar la medida.

Las nuevas reglas también alcanzan a las notificaciones. Cuando no exista un domicilio especial constituido, la demanda podrá notificarse directamente en el inmueble que se pretende desalojar o a través del domicilio electrónico. El notificador estará facultado para identificar la propiedad mediante distintos mecanismos, incluidas fotografías, y requerir el auxilio de la fuerza pública cuando resulte necesario.

La sentencia alcanzaría a todos los ocupantes del inmueble, hayan sido o no identificados inicialmente en la demanda. Además, para ejecutar el lanzamiento, el oficial de Justicia podría requerir la intervención policial, disponer el ingreso al domicilio y designar un depositario para los bienes muebles encontrados en el lugar.

El proyecto todavía no está vigente. Tras la aprobación del Senado deberá superar el debate y la votación de la Cámara de Diputados antes de que las modificaciones puedan incorporarse al régimen actual de desalojos.