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Informe especial

La casa propia: entre el sueño inalcanzable y las expectativas del mercado

Un trabajo elaborado por profesionales de Bahía refleja cuánto tiempo y dinero sería necesario para comprar un inmueble. Además, un referente del sector relata cuál es la situación actual.

Por Juan Tucat, redacción de La Brújula 24 (@JuanTucat)

La casa propia es, sin lugar a dudas, el anhelo de la gran mayoría de los argentinos. Pero, en los tiempos que corren, parece cada vez más inalcanzable. Y motivos para pensarlo así sobran, tristemente.

Al respecto, esta redacción habló con dos especialistas que, más allá de sus profesiones, coincidieron en señalar que el momento actual es complicado. De todos modos, se sabe, bajar los brazos no es una opción.

Emiliano Gutiérrez, del Departamento de Economía de la UNS y parte del equipo de IPC Online, participó de la elaboración de un informe que refleja esta situación en la ciudad.

En diálogo con el equipo del programa “Nunca es tarde”, emitido por LA BRÚJULA 24, destacó que “este trabajo tiene que ver con aprovechar la información online, es ver cómo recuperar esta información para darle utilidad”. “En nuestro caso, lo que se hizo fue recopilar avisos de venta en Bahía, lo que nos permitió estimar el precio por metro cuadrado y así geolocalizarlo, es decir, saber cuál es la zona más cara y la más barata de la ciudad”.

“En Bahía estamos hablando de unos 800 inmuebles en lo que refiere a departamentos en venta, y en casas unas 900 propiedades aproximadamente”, consideró el profesional.

Y agregó: “Lo que nos motivó un poco es el tema de la casa propia, el saber si es viable en estas condiciones, teniendo en cuenta que el 90% de las transacciones son en dólares, cuando nuestros ingresos son en pesos y con las limitaciones que todos conocemos para acceder a la moneda extranjera. Una situación que no ocurre en países limítrofes, como por ejemplo en Chile o Brasil, que usan su moneda”.

En esa misma línea, consultado respecto de la fluctuación de valores, Gutiérrez contó que “obviamente, al estar cotizados en dólares, no es la misma dinámica inflacionaria. Pero frente a una devaluación, se pulveriza el ingreso y se hace más difícil adquirir un inmueble. Por ejemplo, este trabajo lo hicimos con datos del 17 de mayo, con un dólar por debajo de los 1200 pesos, y hoy está por encima. Es decir, ya es más complicado”.

Tiempos de ahorro para el bolsillo argentino

“Lo que se tuvo en cuenta en este informe fue si uno pudiera hoy ahorrar enteramente un salario mínimo de 234 mil pesos, o la jubilación mínima sin bonos, de 190. Y el otro caso es qué pasaría con el salario promedio de trabajadores estables, que ronda los 705 mil”, indicó el especialista.

Y añadió: “Entonces, si nos vamos a un departamento mínimo de 45 metros cuadrados, ajustados al precio medio, estamos hablando al menos de 7 años y medio. Son 90 meses. Y si vamos a uno más grande, de 75 metros cuadrados, serían unos 12 años”.

En cuanto a casas, “una de 80 metros cuadrados equivaldrían a más de 8 años y medio”. (*para ambas afirmaciones se tomó en cuenta el salario promedio de los trabajadores)

La “trampa” de los créditos hipotecarios

“Ahora nuevamente aparecen, pero algunas líneas de financiamiento son una locura. Cuando aparece esta idea del UVA, por ejemplo, no entiendo por qué hay gente que lo adopta. Hay una nueva política de expansión de créditos desde las últimas semanas, y excepto la del Banco Nación, que tiene un seguro contra inflación, el resto que ofrecen los privados son un peligro. Vos estás suponiendo que vas a tener una relación entre el ingreso y el crédito que va a ser similar durante 20 o 30 años, y eso en Argentina es un imposible”, comentó Gutiérrez.

“Por eso sigue siendo todavía un problema. Este fue el motivo de la crisis del 2008. Ahí los préstamos fueron a discreción, más allá de la capacidad. Yo no me arriesgaría”, dijo.

El informe completo

Por su parte, Mariano González Carrasco, referente del sector y ex vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria, también plasmó sus sensaciones. Primero, contó que “hasta fines del año pasado con valores tendiendo a la baja y ventas muy frenadas o con un mínimo número, consecuencia principalmente de la cautela típica de un año eleccionario donde quienes tenían sus ahorros guardados en dólares, se prestaban a la expectativa de una suba de dicha moneda y la continua baja de los valores de inmuebles”.

“Este 2024, ya pasada la incertidumbre electoral, arranca en su primer bimestre con optimista número de operaciones, donde se comenzó a notar la predisposición de esos ahorristas a adquirir propiedades en valores atractivos”. Y dijo que “la gran sorpresa inicia en abril, donde los diferentes bancos comienzan a largar líneas de créditos con una sana competencia entre esas entidades que nos muestra diferentes tasas, montos y plazos”. 

“Creo yo que todavía nos falta ver aún más líneas compitiendo. La clave que cualquier tomador de esos créditos debe tener en cuenta es el análisis o expectativa de baja inflacionaria y que sus ingresos vayan de la mano con la inflación o puedan mejorar en el tiempo.  El gran porcentaje que están consultando en los bancos son menores de 40 años”, aseveró.

Y analizó: “El mercado inmobiliario, tanto en ventas como alquileres, con reglas claras, responde muy rápido a la oferta y demanda. Una gran demanda de tomadores de créditos buscando propiedades puede modificar los valores en los próximos meses”.

“En general, sin crédito hipotecario, como estuvimos en los últimos 5 años, no existe casi ninguna posibilidad para el común de la gente de llegar a la casa propia, que no sea con ahorros previos, herencia o similar. Ahora, con créditos a la vista, comienza el análisis de cada uno, las posibilidades de ingresos y hacer los números en casa”, aseveró.

¿La gente se vuelca a los créditos? 

“Por ahora los bancos están recibiendo gran número de consultas y estamos en el inicio de esta nueva etapa. La mayoría de los bancos recién comenzaron a abrir las carpetas la semana pasada. Nos iremos dando cuenta si los ingresos de la gente son suficientes para los montos que cada uno necesita y si tenemos el margen para estar preparados ante los vaivenes de nuestra economía”, dijo González Carrasco.

Y añadió: “Los bancos, más allá de su ganancia en el interés planteado, disputan una cartera de clientes importantes, los cuales están asociados durante todo el crédito con ellos, por 20 o 30 años. Consultas hay muchas, pero clientes con créditos preaprobados todavía es un número pequeño”.

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